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拆迁安置房能否进行买卖?存在哪些风险?

2017/10/26 11:29:33   来源: 北京征地拆迁赔偿律师王立江

拆迁安置房能否进行买卖?

存在哪些风险?

晏清律师事务所

导语:拆迁安置房,是指政府进行城市道路建设以及其他公共设施建设的过程中,对于被拆迁户进行安置所建的房屋。那么拆迁安置房能否进行买卖呢?买卖的过程中又存在哪些风险呢?下面为大家一一解析。

一、拆迁安置房的分类

想要了解拆迁安置房能否进行买卖,首先应当了解其分类及各分类间的异同。

一类是因重大市政工程动迁居民而建造的配套商品房或配购的中低价商品房。依照相关规定,被安置人获得这种配套商品房的,房屋产权属于个人所有,但是在取得安置房房产证的一定时间内(通常为5年)无法将该房过户给其他人。

另一类则是因房产开发等因素而拆迁,拆迁公司通过其他途径安置或代为安置人购买的中低价位商品房。

二、拆迁安置房能否进行买卖

对于这个问题,首先要看待售的安置房是属于哪种类型的房屋。

如上所述,如果该房屋属于上文中的第二种房屋,或者虽属于第一种房屋但是禁止交易的期限已经届满的,那么这样的拆迁安置房则和一般的商品住宅没什么区别,可以和一般的商品房一样进行买卖。

而对于第一类且限制转让期未界满的房屋,从法律的角度来说则是不能进行买卖的。不过由于安置房价格相比同地段的商品房低很多,所以,尽管拆迁安置房的交易权利受到诸多限制,但在现实生活中,民间已事实上形成了拆迁安置房交易市场。

三 、拆迁安置房买卖的风险 1  不能办理过户登记的前提下,注意一房多卖的风险。

《中华人民共和国物权法》第九条的规定:“不动产物权的设立、变更、转让和消灭,经依法登记,发生效力;未经登记,不发生效力,但法律另有规定的除外。依法属于国家所有的自然资源,所有权可以不登记。”

由于处在限制转让期的拆迁安置房不能办理过户登记,所以在此期间进行的买卖并不发生物权效力,也就是说此时购买该房屋并不能取得其所有权,其所有权仍在卖方手中,因此也就容易出现一房二卖甚至一房多卖的现象,风险较大。

2 要注意所交易房屋土地来源上的区别。

《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十条第一款规定“以划拨方式取得土地使用权的,转让房地产时,应当按照国务院规定,报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的,应当由受让方办理土地使用权出让手续,并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。”

拆迁安置房的土地一般都是划拨而来,也就是没有缴纳土地出让金,因此与购买普通商品房有一定的区别,很有可能出现需要额外缴纳土地出让金的情况。

3 要注意拆迁前的房屋是业主自有房还是其租住的公房。

如果拆迁前这房子就是业主自有房,安置房办出的产权证也是业主的,拿到产权证后就可以交易,但除了正常的房屋交易税外,还需要交纳一份土地出让金。

如果拆迁前这房子是公房,住户是租住的,该房就不能转让;如果是公房,业主已向单位购买,而且安置房的产权证上是业主本人名字,就可以转让,但也需要额外交纳土地出让金。

4 注意房屋质量上与普通商品房的区别。

由于拆迁安置房的建设利润一般较低,由此导致了建筑商往往通过偷工减料的方式来降低成本、增加利润。因此,拆迁安置房的质量普遍不如商品房。虽然也存在一些质量较好的安置房,但数量并不多,很难遇到。

5 注意所享有的房屋权利上与普通商品房的区别。

商品房的买受人一般享有该房屋的全部所有权包括占有、使用、收益、处分。买受人可以将此房屋依法转让、出租、抵押、赠与以及继承,甚至可以依法出典。这是因为买受人依法取得了该房屋的所在位置的土地使用权以及土地上坐落房屋的所有权。商品房于其他类型的房屋相比在价格上要高出许多,因此买受人对其享有的权利也相应的全面。

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